Assurance de prêt immobilier, comment ça marche ?

En France, pour acheter un bien immobilier, il est courant de passer par une banque pour contracter un prêt immobilier. La banque prêteuse demandera systématiquement une assurance emprunteur, qui bien sûr sera à la charge de l’emprunteur, pour se couvrir.
Alors quelle assurance de prêt choisir ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients ? Quels sont les pièges à éviter et combien cela coûte ?
Mode d’emploi détaillé pour tout savoir sur l’assurance de prêt en délégation qui permet d’importantes économies, sa souscription et le changement d’assurance de prêt immobilier.

Assurance emprunteur : les obligations de la banque et de l’emprunteur


A quoi sert l’assurance emprunteur ?

Une assurance de prêt immobilier, aussi appelée assurance crédit immobilier ou assurance emprunteur, est une couverture financière exigée par la banque qui accorde un prêt immobilier à un emprunteur.
Cette assurance garantit à la banque le paiement des mensualités de crédit, donc le remboursement du capital qui lui est prêté en cas de décès, d’hospitalisation longue ou d’invalidité.

En effet, sans assurance emprunteur, l’établissement prêteur prend le risque de ne pas être remboursé si l’emprunteur se trouve en état d’insolvabilité. C’est pour cette raison que le banquier exige de l’emprunteur qu’il souscrive une assurance de prêt en indiquant que l’établissement de crédit en est le bénéficiaire. Ainsi, même en cas de défaillance de remboursement des échéances de crédit par l’emprunteur, que ce soit en raison de son décès, d’une incapacité temporaire à travailler ou une invalidité permanente, la banque sera indemnisée par l’assurance.

Cette assurance protège aussi l’emprunteur et sa famille. En effet, en cas d’accident, de maladie, de décès ou de chômage pendant le remboursement du crédit, alors elle remboursera partiellement, totalement ou de manière temporaire les mensualités de crédit de l’emprunteur, lui permettant ainsi de ne pas perdre le bien immobilier en cours de financement.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, légalement parlant. Mais en pratique, aucun établissement de crédit ne financera un crédit immobilier sans assurance de prêt. Ce qui revient à dire que l’assurance est, de fait, obligatoire pour contracter un crédit immobilier.

Les rares emprunteurs à qui un établissement de crédit accordera un prêt immobilier sans assurance emprunteur seront les particuliers disposant de la totalité du capital emprunté (en liquidités sur un compte domicilié dans la banque prêteuse), et qui choisiront le nantissement : cette somme sera donc placée sur une assurance vie (par exemple), donc le bénéficiaire serait la banque.

Cependant, la banque prêteuse a des obligations envers ses emprunteurs : lors de la première simulation d’une assurance crédit pour un prêt immobilier, le banquier remettra systématiquement à l’emprunteur une Fiche Standardisée d’Information (FSI) précisant :
– les garanties minimales exigées par la banque prêteuse,
– toutes les garanties proposées par l’assurance groupe de la banque,
– le coût détaillé de la compagnie d’assurance de la banque,
– la possibilité donnée à l’emprunteur d’opter pour une autre assurance que celle de la banque.

Ces garanties exigées sont différentes selon chaque banque, ce qui induit des différences de tarifs importantes. Afin de connaître les options demandées par votre établissement bancaire et d’obtenir une estimation de votre prime d’assurance, vous pouvez effectuer une simulation sur notre site.

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Les garanties de l’assurance emprunteur :

L’assurance emprunteur est composée de plusieurs garanties exigées par la banque ou auxquelles ou choisissez de souscrire.

– La garantie Décès : obligatoire.
En cas de décès de l’emprunteur, l’assureur rembourse à la banque la totalité du capital restant dû. Si l’emprunteur a contracté son prêt seul, alors le bien reviendra à ses héritiers.

– La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : obligatoire.
Elle est souvent liée à la garantie Décès, et concerne les personnes qui, suite à un accident ou une maladie, auraient besoin, à temps plein, de l’aide d’une tierce personne pour effectuer les actes courants de la vie : se nourrir, se vêtir, se laver, se déplacer… Cette garantie prévoit un remboursement total du capital emprunté en cas de PTIA de l’emprunteur.

– Les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale)  : exigées pour un achat de résidence principale, mais non nécessaires en cas d’investissement locatif.
Il arrive aussi que ces deux garanties soient proposées ensemble sous un seul et même nom.
Ces deux garanties prennent partiellement en charge les échéances du prêt en cas d’impossibilité pour l’emprunteur d’exercer son métier, ou d’Invalidité dont le taux constaté doit être supérieur à 66 %.

– La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : moins souvent demandée pour un achat de la résidence principale et non nécessaire en cas d’investissement locatif.
L’assurance réglera partiellement les échéances du prêt en cas d’Invalidité (dont le taux doit être supérieur à 33 %).

– La garantie Perte d’Emploi facultative et uniquement pour les salariés en CDI depuis 1 an au minimum.
En cas de chômage, c’est l’assurance qui prendra en charge une partie du règlement de vos mensualités de prêt, sous certaines conditions, notamment si vous êtes inscrit au Pôle Emploi et que vous touchez l’Allocation de Retour à l’Emploi (ARE). Sachez que cette garantie coûteuse (elle double souvent le prix de l’assurance) et peu proposée par les assurances est parfois demandée par les banques, sous prétexte de contrat de travail trop récent ou pas encore confirmé.

 

Attention au nombre de garanties minimales exigées par la banque prêteuse :

En cas de changement d’assurance emprunteur en cours de prêt ou de rachat de crédit dans quelques années, vous serez obligé de souscrire un nouveau contrat d’assurance aux garanties équivalentes à celles présentes dans le contrat initial. Autrement dit, si la banque demande à l’emprunteur d’être assuré pour les garanties Décès/PTIA et ITT/IPP, alors il sera, pendant toute la durée de son crédit et quel que soit son assureur, obligé de souscrire à l’ensemble de ces garanties. Soyez donc attentif aux garanties exigées par la banque…
Si vous aviez choisi à l’époque de contracter une garantie Perte d’Emploi, vous serez tout de même obligé, avec votre nouveau contrat d’assurance ou si vous faites racheter votre crédit, de reprendre cette garantie … C’est ce qu’on appelle l’équivalence de garanties, qui est la condition sine qua non pour pouvoir changer d’assurance emprunteur.

 

 

Les étapes pour souscrire une assurance emprunteur :


1- Le choix des garanties (avec le banquier) :

Le banquier, en fonction de la politique de la banque, de la nature de l’investissement, du profil de l’emprunteur et du montant emprunté, propose à l’emprunteur une formule d’assurance adaptée. Autrement dit, il détermine les garanties exigées par la banque prêteuse : il peut s’agir d’une simple assurance emprunteur couvrant le Décès/PTIA, ou bien d’une assurance plus complète qui couvrira en plus la Perte d’Emploi, par exemple.

L’emprunteur doit se souvenir qu’en cas de changement d’assurance emprunteur dans quelque temps, il devra respecter l’équivalence de garanties, et donc souscrire au moins les mêmes garanties.

2 – La répartition de la quotité (avec le banquier) :

Le banquier, toujours en fonction du nombre d’emprunteurs, de leurs profils et du montant emprunté, définira la quotité d’assurance : la quotité correspond à la part de capital à garantir. Ce pourcentage de quotité, une fois défini, sera appliqué à l’ensemble des garanties souscrites.

Un seul emprunteur : on parle d’assurance sur une tête. Il devra s’assurer à 100% (minimum exigé) du montant de son emprunt. En cas de décès, l’assurance remboursera intégralement la banque et les héritiers de l’emprunteur deviendront donc, sans frais,  propriétaires du bien.
Plusieurs co-emprunteurs :  il s’agit de la quotité sur deux têtes (ou plus). L’addition des quotités devra toujours correspondre au minimum à 100% du montant de leur emprunt, et au maximum à 200%. Chaque co-emprunteur sera couvert à un pourcentage, qui est souvent défini en fonction des revenus professionnels de chaque emprunteur.
On peut ainsi choisir de répartir les quotité à, par exemple, 30/70% (si le premier emprunteur décède, l’assurance prendra en charge 70% des mensualités et l’emprunteur survivant continuera à rembourser les 30% restants) , 50/50% ou 100% sur chaque personne (en cas de décès de l’un des deux emprunteurs, l’assurance remboursera intégralement le crédit).

3 – Le choix de l’assurance emprunteur (choix de l’emprunteur) :

L’étape la plus importante consiste à choisir le type de contrat d’assurance emprunteur. L’emprunteur, depuis 2010 (Loi Lagarde), est libre de choisir son assurance, à savoir celle proposée par la banque (assurance groupe) ou une assurance indépendante de la banque (délégation d’assurance). Ce choix est déterminant car il peut permettre à l’emprunteur de réaliser de solides économies, ou bien au contraire de voir ses cotisations d’assurance grimper en flèche.

Il existe donc deux types d’assurance emprunteur :
– l’assurance “groupe” : elle est systématiquement proposée par le banquier à tous les clients de la banque qui sollicitent un crédit immobilier : un tarif unique pour tous, sans distinction d’âge ni de cas particulier.
– l’assurance “externe” ou “individuelle” : elle est souscrite auprès d’une compagnie d’assurance indépendante aux groupes bancaires : c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance.
Si l’emprunteur choisit un contrat externe à sa banque, il peut réduire en moyenne de 50% ses cotisations d’assurance, soit des milliers d’euros d’économies sur son crédit immobilier, car il n’aura plus à payer la marge de la banque. Par ailleurs, l’emprunteur a la possibilité de choisir de meilleures garanties, plus personnalisées que celles que vous offriront les banques, avec des assureurs de grande qualité (Generali, Axa, Swiss-Life, Malakoff Médéric …).

Si l’emprunteur choisit la délégation d’assurance, il devra s’assurer de souscrire un contrat d’assurance présentant un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par la banque prêteuse. C’est l’équivalence de garanties. Les banques, à garanties égales, n’ont légalement plus la possibilité de refuser une délégation d’assurance, sous peine d’une amende (3 000€). De même, votre banquier n’a en aucun cas le droit de revenir sur le taux d’intérêt ou les conditions négociées pour votre crédit si vous choisissez de déléguer votre assurance.

 

4 – Le questionnaire de santé (avec l’assureur) :

Une fois l’assureur choisi et afin de conclure la souscription au contrat d’assurance, l’emprunteur doit remplir un questionnaire de santé. Il est souvent associé à un autre questionnaire où l’emprunteur devra indiquer s’il exerce une profession “à risques” ou s’il pratique des sports “extrêmes”. L’emprunteur devra répondre scrupuleusement aux questions, car selon l’article L113-8 du code des assurances, une fausse déclaration peut aboutir à l’annulation pure et simple de son contrat par la compagnie d’assurance.
Ces informations permettent à la compagnie d’assurance d’évaluer les risques liés à l’état de santé, les antécédents médicaux et les éventuels maladies ou accidents de l’emprunteur.

– Si la compagnie d’assurance ne détecte pas de risques majeurs, alors l’emprunteur peut souscrire immédiatement.
– En cas de risques médicaux plus importants, appelés « risques aggravés« , elle pourra demander des informations complémentaires, voire des examens médicaux. Si elle accepte d’assurer l’emprunteur malgré un risque élevé, il est courant qu’elle applique une surprime.
– Pour les emprunteurs exerçant une profession à risques, pratiquant des sports extrêmes, ou étant médicalement parlant dans une situation de risques aggravés, réussir à souscrire une assurance sans se ruiner en surprimes peut relever du parcours du combattant. La convention AERAS a été créée pour ce type d’emprunteurs “à risques”, elle leur propose le droit à l’oubli pour certaines pathologies et les aide à gagner du temps dans leur recherche d’assurance emprunteur.

5 – L’indemnisation en cas de sinistre (par l’assureur) :

En cas de survenance d’un sinistre (Décès, Invalidité, Perte d’Emploi…) garanti par l’assurance, alors l’emprunteur doit avertir rapidement sa compagnie d’assurance, qui indemnise le bénéficiaire, à savoir l’établissement prêteur.

Deux types d’indemnisation, en fonction du type d’assurance choisi, sont possibles :
– Le remboursement indemnitaire : les échéances de prêt, en cas de Perte d’Emploi par exemple, ne seront remboursées qu’à hauteur de la perte de revenus de l’emprunteur et selon sa quotité, une fois pris en compte les remboursements de la Sécurité sociale et de la mutuelle. Si la perte des revenus est couverte par le versement des prestations sociales, l’assureur n’effectue aucun remboursement.
Ce type de remboursement est peu sécurisant et est privilégié dans les contrats groupe (contrats délivrés par les banques).
– Le remboursement forfaitaire : il consiste en une indemnisation de la totalité de l’échéance de prêt selon la quotité assurée. La perte de revenus n’a donc aucune influence sur le remboursement. Elle sera prise en charge par l’assureur dans son intégralité si l’emprunteur a assuré son prêt à 100%.
Ce type d’indemnisation est celui qui est utilisé pour les contrats de délégation d’assurance.

 

 

A surveiller pour éviter les pièges du contrat d’assurance emprunteur :


Les délais :

  • Le délai de carence : c’est  la période prévue au contrat, qui court à compter du jour de la souscription, durant laquelle l’assurance ne déboursera pas d’argent en cas de sinistre. L’assuré cotise mais ne peut pas bénéficier de ses garanties. Ce délai de carence peut s’étaler de 3 mois à un an, et diffère d’un contrat à l’autre.
  • Le délai de franchise : il s’agit de la période qui commence le jour de la survenance du sinistre et se poursuit entre 3 et 9 mois. La prise en charge interviendra à l’issue de cette période. Ce délai d’attente, durant laquelle l’échéance n’est pas remboursée par l’assurance, permet à l’assureur de vérifier les modalités de prise en charge pour éviter les fraudes.

 

 Les exclusions :

La plupart des contrats d’assurance emprunteur comportent des exclusions, à savoir des situations qui ne seront jamais indemnisées. Il convient de les étudier avec attention car dans certains cas, ces exclusions peuvent être rachetées, c’est à dire que l’assureur peut accepter de couvrir l’emprunteur moyennant une surprime d’assurance.

  • Exclusions d’antériorités : elles correspondent aux maladies survenues avant la souscription du contrat.
  • Exclusions “non objectivables : pathologies dorso-psychiatriques” : les incapacités et les invalidités qui résultent d’une affectation psychiatrique (dépression nerveuse) ou d’un mal de dos (lombalgie, sciatique, dorsalgie…) ne sont généralement indemnisées qu’en cas d’hospitalisation supérieure à 30 jours dans un établissement spécialisé.
  • Exclusions liées au comportement de l’emprunteur : suite à une rixe, une consommation d’alcool ou de drogue au volant, mutilation volontaire…
  • Exclusions liées à des activités dites dangereuses : sports mécaniques, sports aériens…

La limite d’âge : jusqu’à laquelle l’emprunteur sera couvert par les garanties.

A l’étranger : la couverture ou non du contrat d’assurance emprunteur.

 

Les garanties :

Le niveau de prise en charge des garanties : il faut savoir que pour les mêmes garanties, le niveau de prise en charge n’est pas le même selon les contrats et les assurances. Certains contrats peuvent proposer, par exemple, un remboursement total en cas de PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) alors que certaines garanties ne sont mises en œuvre qu’en cas de décès.

Les pièges de la garantie ITT:
– Le taux d’invalidité retenu sera celui fixé par le médecin conseil de l’assureur, et non celui de la Sécurité Sociale.
– Il y a toujours une limite temporelle à prise en charge des échéances de prêt, et ce même si l’état de santé de l’emprunteur ne lui permet pas de reprendre son activité… Cette durée doit être vérifiée avant toute souscription, afin que l’indemnisation soit maintenue en totalité sur la période d’inactivité.
– Il faut bien confirmer que la garantie Incapacité de travail, pour l’assurance choisie, corresponde à l’incapacité d’exercer “la profession de l’emprunteur” (totalement et partiellement) et non pas “toute profession” qui soit source de revenus : l’emprunteur risquerait de ne pas être indemnisé. La première définition est bien évidemment à privilégier, car elle plus sécurisante pour l’emprunteur.

Les pièges de la garantie IPT :
– Le taux d’invalidité retenu sera celui fixé par le médecin conseil de l’assureur, et non celui de la Sécurité Sociale.
– Il faut vérifier à partir de quel pourcentage d’Invalidité l’assurance prévoit d’indemniser l’emprunteur (souvent 66%).

Les pièges de la garantie Perte d’Emploi :
– La durée de prise en charge est déterminée par le contrat. Elle est souvent de 3 ans maximum.
– L’emprunteur ne sera indemnisé par l’assurance que si Pôle Emploi l’indemnise.
– Les ruptures conventionnelles et les démissions font partie des exclusions, ainsi que le licenciement pour faute lourde ou grave.
– Un délai de carence de 3 à 6 mois comme un délai de franchise de 60 à 120 jours (à compter de l’indemnisation de pôle emploi) sera appliqué.

 

Le fonctionnement du changement d’assurance emprunteur :


On parle en France de 8 millions de contrats immobiliers déjà en cours, soit autant d’emprunteurs ayant souscrit une assurance de prêt souvent bien trop chère et qui ne les couvre pas assez bien.
De plus en plus de particuliers ont compris l’intérêt de souscrire à une assurance externe à celle de leur banque. Ces derniers ont vu leurs cotisations se diviser en moyenne par 2 tout en étant aussi bien couverts, voire mieux.
Mode d’emploi pour trouver ou changer d’assurance emprunteur en fonction de votre situation :

Vous allez bientôt souscrire un crédit immobilier :

Grâce à la loi Lagarde, l’emprunteur peut choisir une délégation d’assurance, autrement appelée assurance externe c’est à dire en dehors de sa banque, et ce, dès le lancement du prêt immobilier.
L’offre de prêt de votre banque doit mentionner que vous êtes libre de souscrire ce contrat auprès d’un autre assureur, et en aucun cas votre banque n’a le droit d’augmenter votre taux d’intérêts ou de modifier les conditions d’emprunt négociées.

Pour plus d’informations, réassurez-moi a développé un simulateur avec une comparaison des taux des assurances. C’est gratuit, rapide et 100% en ligne.

 

Vous avez souscrit un crédit immobilier depuis moins d’1 an :

L’emprunteur peut changer d’assurance de prêt à tout moment et sans frais dans les 12 premiers mois de crédit immobilier  (à compter de la signature de l’offre de prêt) grâce à la loi Hamon sur l’assurance prêt qui offre cette possibilité aux emprunteurs dès 2014.
À partir du moment où il a signé son offre de prêt, il peut demander à changer d’assurance, même si sa première échéance n’est pas encore tombée.
Plus l’emprunteur s’y prendra tôt, plus il aura de chances de pouvoir ré-utiliser les résultats médicaux s’il avait dû faire des tests pour sa première assurance (la validité des documents médicaux va de 3 à 6 mois).
Les banques sont obligées de répondre à la demande de changement d’assurance sous dix jours ouvrés, à compter de la réception du nouveau contrat d’assurance (accusé de réception faisant foi). Un refus de la banque prêteuse est possible uniquement pour insuffisance de niveau de garantie; si c’était le cas, alors elles doivent obligatoirement le motiver par écrit sous peine d’une amende administrative de 3 000€.
Enfin, en cas d’acceptation, le banquier de l’emprunteur sera tenu de réémettre l’offre de prêt ou de renvoyer un avenant notifiant ce changement d’assurance. En aucun cas il ne pourra modifier le taux d’intérêts du crédit, ni les conditions d’octroi, ni exiger le paiement de frais supplémentaires.

 

Vous avez souscrit un crédit depuis plus d’1 an :

La nouvelle loi Sapin 2 sur la résiliation annuelle, promulguée en 2017, confirme qu’à partir du 1er janvier 2018, tous les emprunteurs pourront résilier sans frais leur contrat d’assurance de prêt immobilier pour le remplacer par un autre de leur choix, et ce à chaque date anniversaire du prêt (date de signature de l’offre de prêt). Ce droit de résiliation annuelle court à partir de la deuxième année du prêt et pendant toute la durée du prêt immobilier.
Il faut respecter un préavis de deux mois avant cette date anniversaire afin d’obtenir, d’une part, l’acceptation de la banque prêteuse et d’autre part, pour prévenir l’ancien assureur.
Il faudra aussi respecter l’équivalence de garanties entre le nouveau contrat choisi et celui que propose la banque prêteuse. Un refus de la banque prêteuse est possible uniquement pour insuffisance de niveau de garantie; si c’était le cas, alors elles doivent obligatoirement le motiver par écrit sous peine d’une amende administrative de 3 000€.
En cas d’acceptation, la banque prêteuse renverra à l’emprunteur un avenant. En aucun cas la banque ne pourra modifier le taux d’intérêts du crédit, ni les conditions d’octroi, ni enfin exiger le paiement de frais supplémentaires.

 

Le coût de l’assurance emprunteur :


Il faut bien comprendre que le coût de l’assurance dépend de l’âge et de la santé de l’emprunteur et du nombre de garanties souscrites. Plus l’emprunteur en souscrit, plus le coût final est élevé.

Cependant, à garanties équivalentes et profil (âge et santé) similaires, les prix des contrats d’assurance varient. C’est donc en comparant le TAEA ( = taux annuel effectif de l’assurance) des offres à garanties égales que l’emprunteur trouvera la moins onéreuse.

– Si vous choisissez de souscrire à l’assurance “groupe” de votre banque, vous paierez des primes « fixes ».
– Si vous choisissez de souscrire à une assurance “externe” à votre banque, alors vous paierez des primes « dégressives » (pourcentage de votre capital restant dû). Bien entendu, ce mode de calcul est bien plus intéressant, financièrement parlant.

Des assurances externes proposent aussi des primes fixes mais le montant global de cotisation sera plus élevé que celui des primes dégressives. En fonction de ce que vous envisagez de faire avec votre prêt, étudiez le type de primes à payer : si vous envisagez de vendre rapidement le bien pour lequel vous avez pris un crédit, il vaut mieux prendre une assurance à primes fixes. Au contraire, si vous n’envisagez pas de vendre votre bien avant la fin de votre prêt, privilégiez les primes dégressives.

Conseil : l’emprunteur doit vérifier que le tarif de l’assurance soit bien garanti pendant toute la durée du prêt, quelle que soit l’évolution de sa situation. Si ce n’est pas le cas, sa cotisation risque de grimper en cas de changement d’emploi, par exemple.